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AVISO A INQUILINOS MOROSOS: LOS DESAHUCIOS POR IMPAGO DE ALQUILERES SE ACELERAN (31/10/2011)
Los desahucios en España están de máxima actualidad por los movimientos de protesta y movilización social que han generado en los últimos meses. Son diferentes las causas que desembocan en un desahucio: impago de las cuotas hipotecarias al banco o impago de rentas o alquileres, ya sea a un particular, a una entidad financiera o incluso a un organismo público, como las agencias públicas del alquiler. A partir de hoy, se estrecha el cerco sobre ellos con la entrada en vigor de la Ley/37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal que incorpora una importante modificación a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) según la cual "se extiende el sistema del juicio monitorio -un juicio rápido y sencillo- a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose asimismo la celebración de vistas innecesarias".
Esto significa que los inquilinos morosos con rentas impagadas tendrán tan sólo 10 días para ponerse al día con los pagos, abandonar la vivienda o presentar las pertinentes alegaciones. Si no lo hacen en este plazo, el siguiente paso será el desahucio ya que en el mismo requerimiento que se envía al moroso por parte del secretario judicial constará además la fecha para el lanzamiento, día en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble.
Por lo tanto, con la entrada en vigor de esta ley, los plazos pueden reducirse de varios meses a cuestión de días. La ley dice que "se extiende el sistema del juicio monitorio -un juicio rápido y sencillo- a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose asimismo la celebración de vistas innecesarias".
La crisis y el reguero de parados que está dejando tras de sí -ya hay casi cinco millones de desempleados- han provocado que a numerosas familias españolas les haya sobrevenido una situación de insolvencia provocando que muchas de ellas no puedan hacer frente a estos compromisos y desembocando, en muchos casos en procesos de desahucio.
Para muestra, un botón: la morosidad en los alquileres de viviendas en España ha aumentado más de un 15% en el último año -entre el 31 de septiembre de 2010 y el 1 de octubre de 2011-, con una deuda media de 8.312,8 euros por cada proceso, según datos recientes del Fichero de Inquilinos Morosos (FMI). Según su director general, Fernando Sánchez Frutos, la morosidad en los alquileres no ha dejado de crecer en los últimos años -el Fichero ha registrado subidas del 13,79% en 2009 y del 16,81% en 2010-, lo que ha achacado a la falta de una "legislación clara" en este mercado y a la falta de medios materiales para llevar a cabo los desahucios.
Se acelera el proceso, de meses a días
Aunque esto puede cambiar. Hasta ahora, un propietario con un inquilino morosos se encontraba con la lentitud de la justicia para recuperar no solo las cantidades adeudadas sino su vivienda. El proceso judicial se alarga meses e incluso años para desesperación de muchos de ellos. Sin embargo, en noviembre, con la entrada en vigor la Ley de Medidas de Agilización Procesal, el desahucio de viviendas por impago alquileres podrá acelerarse ya que el propietario podrá acogerse al sistema del proceso monitorio -rápido y sencillo- para la reclamación de las rentas y desahucio.
Esta norma, incluida en el plan de modernización de la Justicia del ministro Francisco Caamaño, acomete reformas destinadas a simplificar los procesos y acortar los tiempos de respuesta de los tribunales, mediante la eliminación de trámites innecesarios. Entre otras, modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) al permitir que, una vez presentada la demanda por impago, el secretario judicial dé diez días al inquilino para que abone la cantidad adeudada, abandone la vivienda o presente las alegaciones por las que se opone al pago. Si transcurrido dicho periodo el demandado no ha realizado ninguna de las opciones, el secretario judicial procederá directamente a dar fecha para el lanzamiento (día en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), previa solicitud del propietario.
Hasta ahora, tras la demanda por impago el Juzgado señalaba la fecha del juicio, en la que se reconocía al propietario el derecho a recuperar su vivienda, así como la fecha del lanzamiento, lo que alargaba los plazos meses. Con la reforma actual, el derecho a recuperar la vivienda puede ser reconocido en un plazo de diez días.
Positivo pero hacen falta más medios
No obstante, el abogado del despacho Lusilla y Asociados, Sergio Lusilla, aseguró a Efe que "la reforma será insuficiente" si no va acompañada de la implementación de personal en los juzgados". Según explicó, hasta ahora, el arrendador debe esperar meses para el desalojo, llevado a cabo por una comisión judicial que fija las fechas por riguroso orden de asuntos. Según Lusilla, en un procedimiento normal, desde que se interpone una demanda contra el inquilino pasan unos 15 días hasta que se admite a trámite y se fija la fecha del juicio, unos seis meses más tarde, y del lanzamiento, entre cuatro y seis meses más. En total, entre 10 y 12 meses sin que el propietario pueda recuperar su vivienda. "No va a servir de nada que se reconozca el derecho del propietario a recuperar su vivienda en 10 días si se sigue estableciendo un plazo de un año para el lanzamiento", argumentó. Hacen falta más medios humanos que practiquen los lanzamientos en un "tiempo breve" para que el arrendador no tenga que esperar meses a que el personal del juzgado se desplace a su vivienda, acompañada de la fuerza pública, para devolvérsela, apuntó.
En esta línea, Sánchez Frutos aseguraba recientemente que en 2005 había unos 15 funcionarios dedicados a desahucios en la Comunidad de Madrid y que en plena crisis, cuando se han doblado el número de asuntos, sólo hay 20 funcionarios, cinco más.
Esta modificación de la LEC viene a completar la llamada Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y Eficiencia Energética de los Edificios, denominada "Ley del desahucio exprés" que fue aprobada en 2009. Esta norma redujo de dos meses a uno el plazo que debe transcurrir entre el momento en el que el arrendador exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar una demanda.
No obstante, los expertos lamentan también que debido a la falta de medios, esta ley, que pretendía acortar los plazos de lanzamiento a entre dos y cuatro meses, ha supuesto una "importante insatisfacción" para los propietarios de viviendas con inquilinos morosos.
El impago, más difícil en las hipotecas que en los alquileres
Como se comentaba al principio, la morosidad y los desahucios afectan tanto a quien vive de alquiler y no paga sus rentas como a quien es propietario y no paga la hipoteca al banco, aunque con diferencias. Mientras que en el caso de las hipotecas existe una Ley de Morosidad que "hace más difícil" el impago, en el caso del alquiler no existe, lo que deja más espacio para los morosos, algunos de ellos "profesionales", según Fernando Sánchez. En su opinión, en el ámbito del arrendamiento existe una auténtica dación en pago, puesto que las deudas se saldan con la devolución de las rentas impagadas y el desahucio de la vivienda. Como resultado, según Sánchez, se está produciendo un "trasvase de la morosidad de la compra al alquiler", ya que aquellos que tienen problemas de pago, prefieren alquilar y, en caso de ser desahuciados, no tener cuentas pendientes con ninguna instancia. Todo ello hace, según Sánchez, que la morosidad se encuentran por ello en un "ciclo alcista" que previsiblemente se mantendrá, mientras no se adopten las medidas necesarias.
Por su parte, el FIM tiene previsto remitir a los partidos políticos una propuesta de "reforma seria" para lograr un mercado del alquiler más "maduro" y al mismo tiempo más amplio -superior al 10% actual y más próximo al de la UE, del 40%-.